朋友们，北京楼市豪宅回归了。

多少年了，你在五环边见过叠拼吗？

2018年开始市场反反复复提及“限墅令”，五环边有个大平层都得嘚瑟好久，六环外叠拼也得吹破天，北五环稀供多年，给外界的感觉就是寸土寸金，没地儿发挥了，就在大家觉得北京以后不会出现真正足够大的“豪宅”的时候，2025年，海淀五环边，超级面宽，豪宅来了。

7月8日，北京市规自委官网公示了海淀区树村HD00-0705-0035-1地块项目方案。

这块曾经在土地拍卖市场掀起274轮竞价的热土，在拿地三个多月后终于有信儿了。

规划显示，项目将建设16栋4-6层的低密住宅，据推测，北侧应该有叠拼，南侧是平层。

作为海淀北五环目前唯一的叠拼项目，中海树村地块现在是万众瞩目，这把，北京高端能不能真的名副其实，不浪费这个位置，不辜负这个面积，就看中海了。

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五环边叠拼，可能够豪，但还是窄

树村0035地块位于海淀区上地街道，这里汇集了北京最好的书包、最强的产业，最有钱的目光……总之，这块地的市场认可度不必再多做驯化，于是，大家都在期待中海会拿出什么产品。

从规划指标看，项目地上建筑规模约73299.74平方米，地下建筑规模约57994.57平方米，建筑层数为地上6层，地下3层，地上建筑高度控制在18米。

容积率1.6的指标背后有特殊考量。根据出让文件，这个容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果。实际地上建面与占地面积的比值达到1.84，如果再去掉地块南侧街坊路的面积，容积率将超过1.95。这种计算方式让住宅地块的密度高于表面数据。

所以我们看到整个报规上，楼间距似乎并没有很阔绰。

楼间距大概22米左右，一般楼间距比是1:1.2，项目层高如果按18米算，楼间距应该是21.6，按说22已经算超额完成指标，但是五环外低迷洋房的「好房子」产品已经40米+了，虽然人家是小高层，但是缝差也不小。

在空间布局上，16栋住宅楼采取两两一排的排列方式。

由于地块南北向过长，设计师在小区腰部设置了三处下沉庭院+景观连廊，将小区一分为二，形成南北各8栋楼的格局。

小区主入口设在西侧中央位置，带装饰挑檐，两侧有景墙，穿过门庭配套楼是整个中央景观轴。在小区南侧两栋楼中间，还开有一处人行出入口，以解决长条地块的通行问题。

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7000万量级超级面宽

根据总平图公示信息，中海树村项目规划了16栋4-6层叠拼+大平层产品，层高约3米。下叠应该比上叠调高略高。

北半区8栋为5层叠拼，看图我盲猜哈，估计上叠+下叠+中间平层的组合方式。

主力户型约400-500平方米。粗算项目14.5万单价平本，按照业内预测均价应该会在15万-16万+，那么下叠预计单套总价将达到7000万元级别。

不过面宽还是有突破的。

咱们以5号楼为例，总面宽26.8米，如果一层两户的格局，也就是说5号楼的单层单户面宽13.4米，叠拼一般一层老人房+客厅，二次主卧+儿童房，所以老人房面宽一般也就4米，那么13.4-4，最后这个客厅估计面宽就9米多，在海淀，是不是挺奢阔？

相较东边朱房俩项目，180平左右的户型面宽一个12.6米、一个12.8米，功能区划分可施展空间提升一个等级。

不过具体还是要看产品哈，感兴趣记得加小助理，蹲消息。

另外，南半区8栋为6层退台洋房，两梯两户设计，面积段约220-260平方米，层高3米左右。在4号楼和8号楼西边各有一个单元的大平层，面积预计280-320平方米左右。

所以我估计，总体应该3000万左右起步。

树村35号地土拍27.93%的溢价率，折合楼面价10.23万元/平方米，使树村地块成为北京首个楼面价突破10万元的住宅地块，刷新了北京土拍单价纪录。

在出让文件中，相关部门就对项目的规划设计提出了具体要求：建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观。

建筑形式、体量、色彩需与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式，以暖色调为主。这些规定为项目定下了高品质的基调。

豪是肯定要足够豪的，但是总体感觉还是有点挤，看中海产品呈现形式能不能力挽狂澜了。

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产品足够典藏吗？

树村35号地位于北五环外500米，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里。项目北侧紧邻华联商场，生活配套完善；同时，临近上地信息产业基地，周边聚集了联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业。

在文教资源方面，项目东侧是北京体育大学，隔着北五环往南，便是中国顶尖学府北京大学和清华大学。这一区域被誉为海淀文脉重地，具有极强的学区属性。

项目所属的“上地学区”是海淀区最好的学区之一，现有清华附中上地学校、一零一中上地实验学校等优质教育资源。2026年还将启动一零一中十二年制全龄新校（含幼儿园）的建设，进一步强化区域教育优势。

生态环境方面，项目西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，避免了噪音问题困扰。医疗资源也十分丰富，3公里内覆盖北医三院，5km内有北京积水潭医院、中日医院等三甲医院。

但是树村项目所处的市场环境竞争激烈且高端。

西北方向两公里处是功德寺双子项目——和樾望云、和樾玉鸣。这两个项目开盘3个多月，已基本到尾盘出清阶段，成交均价10.5万/平方米。

东面两公里处是刚开盘不到1个月的朱房村双子项目。其中建发海晏已网签139套，成交均价13.5万+。

最值得关注的是项目西侧的次新盘圆明天颂，今年成交的几套二手房单价都在16万+，是目前市场上不多的升值盘。这一价格表现成为树村项目最直接的参照。

业内分析认为，树村的地理位置和圈层更胜上述几个项目。作为海淀北的核心板块，不论产业、学区还是地铁，树村都称得上是 “海淀北C位”所在。所以无疑的，这一优势支撑起项目的高端定位。

但最终结果，还要看开发商的操盘功力。 2025年的中海，面临口碑下滑、多项目促销的压力，树村这一战可谓背水一战/关键一役。目前看，项目定位没问题，就看最终能否拿出真正能提振市场的产品了。

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